Spesso richiedere un mutuo può avvicinare un po’ di più alla casa dei propri sogni. Le banche offrono diverse soluzioni e sicuramente ne troverai almeno una vicina alle tue esigenze. Prima di concedere un mutuo, la banca farà una valutazione complessiva della tua situazione economica e reddituale e valuterà se approvare o meno il finanziamento.
Mutuo: tutte le informazioni da conoscere
Un mutuo è un prestito che può essere richiesto alla banca per diverse finalità. Che sia per l’acquisto di una casa o per la sua ristrutturazione, il richiedente si impegna a restituire tramite una rata mensile l’importo ricevuto (quota capitale) e gli interessi maturati (quota interessi).
Il mutuo deve avere una serie di caratteristiche:
- Importo definito
Da intendere come percentuale del valore dell’immobile e non solo come somma richiesta;
- Finalità del finanziamento
Come accennato nell’introduzione, il mutuo generalmente viene richiesto per l’acquisto della prima o seconda casa, per un investimento o una ristrutturazione;
- Durata del finanziamento
Di solito gli istituti di credito concedono mutui che hanno una durata tra i 5 e i 30 anni. Per capire qual è il periodo di tempo più idoneo bisogna tenere conto che più aumenta la durata del rimborso più aumenta la quota di interessi anche se nel breve tempo l’importo da pagare è minore;
- Piano di ammortamento per calcolare le rate
Il piano di ammortamento è un programma di estinzione del mutuo. Ogni rata prevede la quota di capitale e la quota di interesse;
- Tasso d’interesse
Il tasso d’interesse dipende dall’indice di riferimento utilizzato e dallo spread. Generalmente i principali indici di riferimento sono l’EurlRS per il tasso fisso e l’EURIBOR/BCE per il tasso variabile.
Requisiti legali per richiedere un mutuo
I requisiti legali sono il primo aspetto esaminato durante la fase di valutazione che la banca fa quando si richiede un mutuo.
I requisiti legali sono:
- Aver compiuto 18 anni di età;
- La cittadinanza italiana o nella Comunità Europea;
- La residenza o il domicilio fiscale in Italia.
Requisiti economici per accendere un mutuo
Dopo aver valutato i requisiti legali che devono essere soddisfatti per richiedere un mutuo, un altro aspetto importante nella fase di valutazione che la banca fa è l’analisi del reddito mensile del richiedente per capire se questo è in grado di restituire il debito contratto.
In questa fase, definita istruttoria, le banche istituiscono che l’importo della rata sia al massimo un terzo del reddito.
Mutuo prima casa: quali sono i documenti necessari
Durante la fase di valutazione chi desidera richiedere il mutuo dovrà presentare questi documenti:
- Documenti anagrafici (Carta d’identità e codice fiscale);
- Certificato di nascita;
- Certificato contestuale;
- Estratto dell’atto di matrimonio;
- Sentenza di divorzio o separazione se presente.
I cittadini extracomunitari devono aggiungere a questa documentazione anche il permesso di soggiorno.
Documentazione sull’immobile richiesta dalle banche
Oltre alla documentazione che riguarda la persona, la banca vorrà valutare anche l’immobile. Ogni banca sceglie quali documenti richiedere in base alla sua politica aziendale, all’importo del mutuo richiesto, al reddito del richiedente, etc.
Generalmente la documentazione sull’immobile richiesta dalle banche comprende:
- Planimetria dell’immobile per valutare spazi e proprietà confinanti;
- Copia del compromesso;
- Copia dell’atto di provenienza dell’immobile ossia del suo ultimo acquisto.
Quali sono i documenti per i lavoratori dipendenti
I documenti, a seconda che tu sia un lavoratore dipendente, autonomo o libero professionista sono differenti. Lo scopo della banca, in ogni caso, è sempre quello di valutare la tua situazione finanziaria.
Se sei un lavoratore dipendente avrai bisogno di questi documenti:
- Contratto di lavoro o una dichiarazione del datore di lavoro che certifichi l’effettività del rapporto di lavoro, l’orario delle prestazioni lavorative e tutte le informazioni necessarie per stabilire la regolarità del lavoro;
- Cedolino dello stipendio in originale;
- Copia della Certificazione Unica (Modello CU) o il modello 730 (modello per la dichiarazione dei redditi delle persone fisiche specifico per dipendenti e pensionati);
- Modello F24 utilizzato per pagare contributi, tasse e imposte;
- Ultimo estratto del conto corrente in copia.
Quali sono i documenti per i lavoratori autonomi
I documenti, a seconda che tu sia un lavoratore dipendente, autonomo o libero professionista sono differenti. Lo scopo della banca, in ogni caso, è sempre quello di valutare la tua situazione finanziaria.
Se sei un lavoratore autonomo avrai bisogno di questi documenti:
- Modello Unico in copia come dichiarazione dei redditi;
- Estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (CCIA);
- Iscrizione all’albo in caso di lavoratore autonomo professionista.
Quali documenti presentare per accendere un mutuo
Per aiutarti a presentare una documentazione chiara e completa, ecco un riepilogo di tutti i documenti che dovrai presentare alla banca.
- Documenti anagrafici (Carta d’identità e codice fiscale);
- Certificato di nascita;
- Certificato contestuale;
- Estratto dell’atto di matrimonio;
- Sentenza di divorzio o separazione se presente.
- Planimetria dell’immobile per valutare spazi e proprietà confinanti;
- Copia del compromesso;
- Copia dell’atto di provenienza dell’immobile ossia del suo ultimo acquisto.
A questa documentazione, in base che tu sia un lavoratore dipendente o autonomo, aggiungi i relativi documenti, come specificato nei paragrafi dedicati.
I tassi sui mutui: fisso, variabile o misto?
È meglio accendere un mutuo a tasso fisso o variabile? Scegliere in realtà non è così scontato e soprattutto dipende da fattori che vanno oltre la tua volontà. La scelta del tasso da imporre dipende infatti dalla situazione economica, reddituale e anche dalla propensione al rischio di chi fa richiesta del mutuo.
Spiegato in maniera semplice: il mutuo a tasso fisso ha un tasso d’interesse invariato nel tempo mentre il mutuo a tasso variabile può subire variazioni (e aumenti) in base al mercato.
Prima di valutare l’opzione migliore per te tieni conto anche delle spese che dovrai sostenere. Oltre alle rate mensili del mutuo avrai anche da pagare le spese di apertura, le spese per la perizia della banca sull’immobile, le imposte, etc.
Oltre a queste due opzioni esiste poi il mutuo a tasso variabile misto o con CAP, dall’inglese “cappello”. In questo caso il tasso del mutuo è variabile ma c’è un tetto massimo oltre il quale non si può andare. Questa clausola può essere inserita nel contratto al momento della stipulazione e può darti i vantaggi di entrambi i tassi di interesse.
Passare da un mutuo variabile a quello fisso è possibile?
Se ti chiedi se è possibile rinegoziare le condizioni del mutuo con la banca la risposta è sì.
Puoi richiedere questa variazione in diversi modi:
- Sostituzione del mutuo: si tratta di una soluzione che consiste nell’estinguere il mutuo precedente e chiedere un nuovo finanziamento;
- Surrogare il mutuo: prevede la possibilità di trasferire il mutuo esistente verso un’altra banca in modo gratuito e soprattutto senza oneri notarili;
- Rinegoziazione del mutuo: consiste nel variare, tramite una scrittura privata, le condizioni del mutuo senza cambiare banca o estinguere il finanziamento.
Mutuo: come accenderlo se vivi all’estero o hai redditi all’estero
Non tutti gli istituti di credito consentono mutui per i non residenti in Italia. Per prima cosa quindi trova gli enti finanziari che prevedano questa possibilità facendo una ricerca online. Registrati poi all’AIRE (Anagrafe Italiana dei Residenti all’Estero) in quanto l’iscrizione consente di ottenere il rilascio o il rinnovo di documenti di identità e di viaggio ed è utile per richiedere anche altre certificazioni.
L’iscrizione all’AIRE non è obbligatoria ma se non si è registrati si risulta residenti in Italia. Quindi registrarsi all’Anagrafe Italiana dei Residenti all’Estero è consigliato a tutti i cittadini italiani che risiedono all’estero per più di 12 mesi.
Condizioni di finanziamento per chi abita fuori dall’Italia
Come abbiamo visto nel paragrafo precedente, alcuni istituti di credito permettono di accendere mutui a chi vive all’estero o ha redditi all’estero. Chi ottiene questa possibilità però dovrà fare i conti con il tasso di cambio e con l’elevato numero di garanzie richieste.
L’impatto della conversione in euro infatti è importante per stabilire l’importo della rata del mutuo. Un fattore tutt’altro che trascurabile visto che potrebbe far scegliere per un tipo di finanziamento piuttosto che un altro. Inoltre, come abbiamo accennato, è molto probabile che la banca vorrà avere maggiori garanzie (attraverso titoli o una figura terza che faccia da garante) per limitare al minimo il rischio di insolvenza.
Inoltre quando si dovrà presentare i documenti alla banca per accertare il reddito estero tutta la documentazione andrà tradotta in italiano.
Non basterà una traduzione semplice dell’estratto conto, della busta paga e di tutta la documentazione che attesti le proprie fonti di reddito ma si dovrà procedere con una traduzione giurata dei documenti che attesterà il valore legale di tali traduzioni.
Agevolazioni previste per chi abita all’estero sull’acquisto della prima casa
Prima di passare all’elenco delle agevolazioni previste per chi abita all’estero, ci sono alcuni requisiti che chi acquista l’immobile deve soddisfare:
- Il soggetto richiedente non deve possedere un immobile acquistato mediante la stessa agevolazione fiscale o deve rivenderlo entro 12 mesi;
- Le abitazioni devono rientrare in specifiche categorie catastali: A/2, A/3, A/4, A/5, A/7, A/11 e alcune pertinenze connesse all’abitazione. Sono invece esclusi immobili di lusso.
Le agevolazioni previste per chi acquista la prima casa sono:
- Riduzione dell’iva dal 10% al 4%: indirizzata a chi paga direttamente l’impresa costruttrice (circa 200 euro)
- Imposta di registro al 2%: rivolta a chi acquista da privati. Il bonus prima casa in questo caso permetterà di pagare l’imposta sul valore catastale dell’immobile sulla base del prezzo/valore (circa 50 euro);
- Acquisti per donazioni o successioni: si applica in caso di donazioni e successioni l’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa (circa 200 euro).
Nel 2021 per agevolare l’accesso al bonus sono cambiati diversi termini. Si può usufruire del bonus sulla prima casa se si dichiara di essere cittadino italiano al momento dell’acquisto. Non è necessario che chi desidera acquistare la prima casa in Italia abbia la residenza nell’abitazione perché la residenza può essere mantenuta all’estero per motivi di lavoro.
Gli stranieri possono richiedere il mutuo?
Come abbiamo visto nel primo paragrafo di questa guida, per accendere un mutuo è importante soddisfare alcuni requisiti. Gli stranieri, per richiedere un mutuo, devono lavorare e avere il domicilio fiscale in Italia da almeno 3 anni.
Qual è l’età massima per accedere al mutuo?
Per estinguere il debito contratto con la banca è stato calcolato che il richiedente non deve avere più di 80 anni. L’ammortamento ovviamente va commisurato a questo dato e in base alle caratteristiche di chi vuole accendere il mutuo, va poi stabilito che mutuo richiedere e soprattutto la sua durata.